Kinh doanh bất động sản là gì? Quy định về kinh doanh BĐS

Bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh đầy tiềm năng, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư bởi khả năng sinh lời hấp dẫn. Vậy kinh doanh bất động sản là gì? Đây được hiểu là việc đầu tư số vốn nhất định vào một dự án bất động sản nào đó nhằm mục đích thu về lợi nhuận. Ngoài các nhà đầu tư cá nhân, nhiều doanh nghiệp hiện nay cũng đầu tư kinh doanh bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội ngày càng tăng cao. 

1. Kinh doanh bất động sản là gì?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

“1. Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.”

Như vậy, có thể hiểu khái quát, kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực kinh tế bao gồm các hoạt động đầu tư, mua bán, cho thuê, môi giới, quản lý và phát triển các loại tài sản bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Bất động sản ở đây bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai;… (theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự 2015).

** Bạn đã biết về khái niệm: Bất động sản là gì? Bất động sản thương mại là gì? 

2. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản

Việc kinh doanh các loại hình bất động sản phải tuân thủ theo các nguyên tắc được quy định tại Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: 

• Bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
• Mọi hoạt động kinh doanh bất động sản phải được thực hiện công khai, minh bạch; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của đôi bên thông qua hợp đồng, không vi phạm quy định cấm của luật.
• Cá nhân, tổ chức được kinh doanh BĐS ngoài phạm vi khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh.

3. Loại hình bất động sản nào được phép kinh doanh?

Việc đầu tư kinh doanh bất động sản thu hút sự quan tâm của nhiều cá nhân, tổ chức nhờ tiềm năng sinh lợi cao. Tuy nhiên, không phải loại hình bất động sản nào cũng được phép kinh doanh. Vậy kinh doanh BĐS bắt đầu từ đâu là hiệu quả? Trước hết hãy cùng điểm qua các loại hình BĐS được phép đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật. 

Căn cứ theo quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản, các loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: 

1. Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm các công trình có công năng phục vụ cho mục đích y tế, giáo dục, văn hóa, thương mại – dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình có công năng phục vụ hỗn hợp.
3. Diện tích sàn xây dựng trong công trình theo quy định tại Khoản 2 điều này.
4. Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
5. Dự án bất động sản.

Mỗi loại hình bất động sản kể trên sẽ có những điểm khác biệt nhất định về điều kiện kinh doanh, thủ tục đăng ký kinh doanh, giấy phép kinh doanh,… 

4. Các hình thức kinh doanh bất động sản phổ biến hiện nay

Thị trường bất động sản ngày càng đa dạng với nhiều loại hình khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng cao của xã hội. Để lựa chọn được hình thức đầu tư kinh doanh hiệu quả, trước hết hãy cùng điểm qua một vài hình thức kinh doanh BĐS phổ biến hiện nay: 

4.1. Kinh doanh bất động sản nhà ở

Bất động sản nhà ở là hình thức kinh doanh phổ biến nhất trên thị trường bất động sản hiện nay. Hình thức kinh doanh này bao gồm các hoạt động mua bán, cho thuê, phát triển và quản lý các loại hình nhà ở như: căn hộ, biệt thự, nhà phố, chung cư hay các dự án khu đô thị. Nhu cầu về BĐS nhà ở sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: tốc độ gia tăng dân số, thu nhập bình quân đầu người, chính sách nhà ở,… 

4.2. Kinh doanh BĐS thương mại – dịch vụ

Bất động sản thương mại – dịch vụ là loại hình bất động sản được sử dụng cho mục đích thương mại và dịch vụ. Trong đó bao gồm các tòa nhà trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng, nhà hàng, khách sạn, hệ thống giáo dục, dịch vụ y tế, hệ thống kho bãi,… Hình thức kinh doanh bất động sản này đòi hỏi cần có bộ máy quản lý và vận hành chuyên nghiệp, đảm bảo tính kết nối với các tiện ích, tiện nghi khác trong cùng khu vực. 

4.3. Kinh doanh bất động sản công nghiệp – hạ tầng

Hình thức kinh doanh BĐS này được hiểu là các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,… với mục đích nghiên cứu, sản xuất hoặc lưu trữ hàng hóa. Việt Nam hiện đang thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài (FDI), đặc biệt là các doanh nghiệp sản xuất, do vậy nhu cầu về loại hình bất động sản này cũng có chiều hướng tăng cao.

4.4. Kinh doanh bất động sản đất

Đây là hình thức mua bán, cho thuê các loại hình đất đai, bao gồm: đất nền, đất dự án, đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất kho bãi,… Hình thức kinh doanh này có tiềm năng lợi nhuận khá cao bởi giá đất có xu hướng tăng theo thời gian, đặc biệt là ở các khu vực có vị trí đẹp, nhiều tiện nghi, tiện ích. Tuy nhiên, để đầu tư bất động sản hiệu quả, các nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ thông tin thị trường và khu vực, bao gồm: vị trí, quy hoạch, giá cả thị trường, tính pháp lý, giấy tờ liên quan,… 

5. Điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh

Để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả cho thị trường bất động sản, pháp luật Việt Nam đã ban hành các quy định về điều kiện của BĐS được đưa vào kinh doanh. Cụ thể như sau: 

5.1. Điều kiện kinh doanh nhà, công trình xây dựng

Trường hợp 1: Đối với nhà ở có sẵn

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở, công trình xây dựng có sẵn muốn đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện: 

– Sở hữu 01 trong các giấy tờ sau đây: 

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại Khoản 2 và 3 Điều này). 

– Bất động sản đưa vào kinh doanh không thuộc trường hợp đang có tranh chấp; trường hợp có tranh chấp thì đã được giải quyết bằng bản án, phán quyết, quyết định có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền.

– Bất động sản không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Bất động sản không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch.

– Bất động sản không thuộc các trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.

Trường hợp 2: Đối với nhà ở hình thành trong tương lai

Điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh được nêu rõ tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể như sau:

– Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

– Sở hữu 01 trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:

• Quyết định giao đất;
• Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Đảm bảo đầy đủ các giấy tờ sau đây:

• Đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng: Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
• Đối với trường hợp không bắt buộc có giấy phép xây dựng: Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng;
• Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật tương ứng theo tiến độ dự án; đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở thì bắt buộc phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật.

– Trước khi tiến hành bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

5.2. Điều kiện kinh doanh các loại đất

– Các loại đất được đưa vào kinh doanh quyền sử dụng đất trước hết phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Chủ sở hữu không có bất kỳ tranh chấp nào về quyền sử dụng đất.

– Quyền sử dụng đất kinh doanh không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đồng thời đảm bảo thời hạn sử dụng trong thời gian kinh doanh. 

6. Điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư có chung thắc mắc rằng kinh doanh bất động sản cần gì để hoạt động một cách hợp pháp. Theo đó, ngoài yếu tố về nguồn vốn, các tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS cần đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: 

– Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, đăng ký ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.

– Doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải đáp ứng các điều kiện:

• Không trong thời gian bị cấm, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu trên số vốn chủ sở hữu;
• Doanh nghiệp kinh doanh BĐS thông qua dự án BĐS phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư (đối với quy mô sử dụng đất dưới 20ha), không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư (đối với quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên) đồng thời đảm bảo khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư;

– Cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ thì không bắt buộc thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

– Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này. Tuy nhiên phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

– Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật…;

7. Hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định

Theo quy định tại Khoản 8 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: 

Hợp đồng kinh doanh bất động sản là văn bản thỏa thuận giữa cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS có đủ điều kiện theo quy định với cá nhân, tổ chức khác để thực hiện các hành vi mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Tùy thuộc vào hoạt động kinh doanh BĐS mà nội dung hợp đồng sẽ có sự khác nhau. Cụ thể:

Nội dung hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng:

– Tên và địa chỉ của các bên tham gia hợp đồng;

– Thông tin liên quan đến bất động sản;

– Giá bán, giá cho thuê, cho thuê mua;

– Phương thức và thời hạn thanh toán;

– Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở được hình thành trong tương lai; 

– Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

– Điều khoản về bảo hành;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Điều khoản về vi phạm hợp đồng;

– Các mức phạt vi phạm hợp đồng;

– Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

– Phương thức giải quyết tranh chấp;

– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Nội dung HĐ chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS:

– Tên và địa chỉ của các bên tham gia hợp đồng;

– Thông tin về loại đất, vị trí, diện tích, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

– Thời hạn sử dụng đất;

– Giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, bao gồm tài sản gắn liền với đất (nếu có);

– Phương thức và thời hạn thanh toán;

– Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;

– Điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);

– Điều khoản về vi phạm hợp đồng;

– Phạt vi phạm hợp đồng;

– Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn (trong trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất);

– Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

– Phương thức giải quyết tranh chấp;

– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Nội dung hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản:

– Tên, địa chỉ của các bên;

– Đối tượng và nội dung dịch vụ;

– Yêu cầu và kết quả dịch vụ;

– Thời hạn thực hiện dịch vụ;

– Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;

– Phương thức và thời hạn thanh toán;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Phương thức giải quyết tranh chấp;

– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

8. Những hành vi bị cấm trong kinh doanh BĐS

Căn cứ theo quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các hành vi bị nghiêm cấm thực hiện trong kinh doanh BĐS bao gồm: 

– Kinh doanh BĐS không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

– Giả mạo giấy tờ, tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh.

– Không công khai thông tin về BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.

– Có hành vi lừa dối, lừa đảo, gian lận trong kinh doanh bất động sản.

– Thu tiền từ việc bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này;

– Sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.

– Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

– Cấp hoặc sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật.

– Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh BĐS trái quy định của pháp luật.

Các hành vi vi phạm quy định về kinh doanh BĐS có thể bị xử phạt hành chính với mức phạt từ 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng hoặc thậm chí là đình chỉ hoạt động kinh doanh (theo Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực tiềm năng với nhiều cơ hội đầu tư sinh lời. Tuy nhiên, lĩnh vực này cũng tiềm ẩn khá nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư không có đủ kiến thức và kinh nghiệm. Do đó, nhà đầu tư bất động sản cần trang bị cho mình những kiến thức quan trọng về thị trường cũng như cập nhật liên tục các quy định mới của pháp luật về lĩnh vực này. Hy vọng bài viết trên đây của Kinhnghiemdulich.vn đã giúp bạn có thêm nhiều kiến thức hữu ích để đầu tư kinh doanh BĐS hiệu quả.