Thị trường bất động sản luôn biến động phức tạp, khiến cho việc xác định giá trị chính xác của tài sản trở nên gặp nhiều khó khăn. Lúc này, thẩm định giá bất động sản được xem là giải pháp hữu hiệu giúp các nhà đầu tư và doanh nghiệp định giá tài sản một cách chính xác, khách quan và minh bạch.
Thẩm định giá bất động sản là quá trình thu thập, phân tích và đánh giá thông tin để ước tính giá trị của bất động sản tại một thời điểm nhất định cũng như lợi ích trong tương lai có được từ quyền sở hữu bất động sản. Khác với các loại hàng hóa tiêu dùng được sử dụng nhanh chóng, giá trị của bất động sản thường mang tính chất lâu dài.
Mục đích của việc thẩm định giá BĐS là xác định giá trị thực sự của tài sản dựa trên các yếu tố như: vị trí, diện tích, tiện nghi, tiện ích, cơ sở hạ tầng và nhiều yếu tố khác. Kết quả thẩm định sẽ được dùng làm căn cứ cho các giao dịch hoặc quyết định liên quan đến bất động sản, chẳng hạn: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,…
Quy trình thẩm định giá bất động sản thường được thực hiện bởi các chuyên gia thẩm định giá – những người có đủ kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Các chuyên gia phải tiến hành thu thập thông tin về tài sản, nghiên cứu thị trường đồng thời áp dụng các phương pháp phân tích đặc biệt để đưa ra giá trị dự kiến không quá sai lệch với giá trị thực tế của tài sản đó.
Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, do đó việc mua bán, đầu tư hay sử dụng bất động sản luôn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Theo đó, thẩm định giá bất động sản là một bước quan trọng trong quá trình giao dịch này, mang lại nhiều lợi ích cho các bên tham gia giao dịch. Cụ thể như sau:
Hiện nay, nhu cầu thẩm định giá trị bất động sản ngày càng tăng cao nhằm đáp ứng các mục đích khác nhau. Một số loại hình bất động sản phổ biến cần được thẩm định bao gồm:
Dưới đây là các nguyên tắc định giá bất động sản thường được các chuyên gia thẩm định giá chuyên nghiệp áp dụng:
Theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản, có 5 phương pháp định giá hiện đang được áp dụng bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận.
Đây là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản bằng cách phân tích, so sánh với các tài sản tương tự trong khu vực dựa trên các yếu tố như vị trí, diện tích, pháp lý,… Trong tất cả các phương pháp, đây là cách thực hiện đơn giản và được ứng dụng phổ biến nhất trong thực tế.
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí xây dựng lại tài sản tương tự và giá trị hao mòn của tài sản được thẩm định. Nói cách khác, giá trị của bất động sản được xác định dựa trên chi phí dùng để xây dựng lại tài sản giống hệt bất động sản đó.
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Đây là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Đây là phương pháp thẩm định giá BĐS dựa trên khả năng sinh lời từ việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản đó. Các loại hình bất động sản chủ yếu được áp dụng phương pháp này như: nhà hàng, khách sạn, rạp chiếu phim, sân golf, trung tâm giải trí, công viên, khu thể thao,…
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính cho sự phát triển dự kiến trong tương lai của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Như vậy, giá trị của bất động sản sẽ là giá trị còn lại sau khi đã khấu hao và phân bổ chi phí.
Phương pháp này thường được áp dụng với các bất động sản có tiềm năng phát triển. Chẳng hạn như đất trống để xây dựng, đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc xây dựng công trình mới để sử dụng hiệu quả nhất.
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Hồ sơ thẩm định giá BĐS là tập hợp các giấy tờ, tài liệu cần thiết để thực hiện thủ tục thẩm định giá đối với một tài sản bất động sản cụ thể. Tùy thuộc vào loại hình bất động sản mà hồ sơ thẩm định giá sẽ có sự khác nhau trong các trường hợp.
Hồ sơ thẩm định giá đối với bất động sản là đất bao gồm các tài liệu sau đây:
Đối với bất động sản là nhà ở, thẩm định viên cần chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm:
Trường hợp thẩm định giá đối với các dự án đầu tư, hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
Quy trình thẩm định giá BĐS được thực hiện bởi các thẩm định viên chuyên nghiệp nhằm xác định giá trị của BĐS với trình tự các bước sau đây:
Bước đầu tiên cần thực hiện là lập kế hoạch thẩm định giá đối với tài sản bất động sản. Nội dung kế hoạch bao gồm các phần cơ bản như sau:
Sau khi đã có kế hoạch cụ thể, thẩm định viên sẽ tiến hành thu thập các thông tin:
Các nguồn thu thập thông tin rất đa dạng, có thể từ các website, báo chí, báo cáo nghiên cứu thị trường hoặc thu thập trực tiếp từ chủ sở hữu và các bên liên quan.
Thẩm định viên tiến hành phân tích thông tin thu thập được để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Chẳng hạn như:
– …
Đến bước này, thẩm định viên cần sử dụng các phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị của bất động sản một cách chính xác. Giá trị thẩm định phải đảm bảo tính khách quan và phù hợp với thực tế thị trường.
Bước cuối cùng, thẩm định viên cần lập báo cáo thẩm định giá bất động sản để gửi lại cho khách hàng. Nội dung báo cáo bao gồm các hạng mục sau đây:
Mặc dù không thể đảm bảo tính chính xác tuyệt đối, thẩm định giá bất động sản vẫn là công cụ hữu ích giúp xác định giá trị tài sản và hỗ trợ các quyết định mua bán, đầu tư bất động sản hiệu quả. Tùy thuộc vào loại hình BĐS và mục đích thẩm định giá, thẩm định viên có thể lựa chọn một trong các phương pháp hoặc kết hợp chúng với nhau để cung cấp cái nhìn tổng quan về giá trị của BĐS trên thị trường.
Kinhnghiemdulich.vn là đơn vị cho thuê văn phòng chuyên nghiệp, đội ngũ tư vấn kinh nghiệm 10+ năm sẽ giúp bạn nhanh chóng tìm được văn phòng phù hợp nhất ✅ Liên hệ 0988.902.468 ngay!
Please share by clicking this button!
Visit our site and see all other available articles!