Theo các chuyên gia phân tích, thị trường bất động sản được ví như một “cỗ máy” vận hành theo chu kỳ với những giai đoạn thăng trầm đan xen. Để trở thành một nhà đầu tư hiệu quả, bạn cần nắm rõ chu kỳ bất động sản cả ở góc nhìn kinh tế vi mô lẫn vĩ mô, đồng thời biết được thị trường đang ở đâu trong chu kỳ này. Đây chính là chìa khóa giúp bạn định hướng chiến lược hiệu quả, giảm thiểu rủi ro và nắm bắt cơ hội trong từng giai đoạn của chu kỳ.
Chu kỳ bất động sản là một chuỗi các giai đoạn biến động của thị trường bất động sản theo quy luật phục hồi – mở rộng – tăng cung – suy thoái. Mỗi chu kỳ thường kéo dài từ 7 – 10 năm, tuy nhiên có thể thay đổi tùy thuộc vào các yếu tố như tình hình kinh tế, chính trị, xã hội, tâm lý nhà đầu tư, v.v.
Biểu đồ chu kỳ bất động sản thường phản ánh sự biến động của nền kinh tế cũng như sự thay đổi về cung – cầu trên thị trường bất động sản. Do đó, việc hiểu rõ về chu kỳ này là rất quan trọng, giúp các nhà đầu tư dự đoán và đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả, giảm thiểu rủi ro.
Chu kỳ biến động của thị trường bất động sản không phải là kết quả của một yếu tố duy nhất mà là sự kết hợp phức tạp của nhiều yếu tố khác nhau. Trong đó bao gồm cả các yếu tố vĩ mô và vi mô:
– Nền kinh tế: Tình hình kinh tế chung của quốc gia, khu vực là yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe của thị trường bất động sản. Theo đó, sự biến động trong nền kinh tế bao gồm: tăng trưởng GDP, lạm phát, lãi suất, tỷ lệ thất nghiệp,… đều có thể ảnh hưởng đến hoạt động mua bán và đầu tư trong lĩnh vực này. Khi nền kinh tế tăng trưởng tốt, người tiêu dùng có xu hướng đầu tư bất động sản nhiều hơn bởi họ có niềm tin rằng giá trị tài sản sẽ tiếp tục tăng cao. Ngược lại, nếu kinh tế suy thoái, người tiêu dùng sẽ cảm thấy không chắc chắn về tương lai, do vậy thường trì hoãn việc đầu tư BĐS, dẫn đến giảm cầu và giảm giá trị BĐS.
Thị trường bất động sản biến động theo thời gian với nhiều giai đoạn khác nhau, được gọi là chu kỳ bất động sản. Theo đó, chu kỳ của bất động sản bao gồm 4 giai đoạn chính là phục hồi – mở rộng – tăng cung – suy thoái.
Đây là giai đoạn mà thị trường bắt đầu phục hồi sau một giai đoạn suy thoái, có những tín hiệu tích cực trong hoạt động mua bán và đầu tư bất động sản. Các dấu hiệu cho thấy thị trường BĐS đang trong giai đoạn phục hồi như sau:
Có thể thấy trong giai đoạn này, thị trường BĐS có dấu hiệu tăng trưởng song chưa thực sự bùng nổ. Tuy nhiên, đây lại được xem là thời điểm tốt để mua bất động sản dưới giá trị thị trường đang trong tình trạng khó khăn về tài chính. Thêm vào đó, nhà đầu tư nên tiến hành nâng cấp, sửa sang lại các bất động sản này để gia tăng giá trị tài sản, đồng thời sẵn sàng bắt lấy cơ hội khi nền kinh tế chuyển sang giai đoạn mở rộng. Thời gian của giai đoạn phục hồi có thể thay đổi tùy thuộc vào nhiều yếu tố nhưng thường kéo dài từ 1 đến 2 năm.
Giai đoạn mở rộng là giai đoạn mà nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ, dẫn đến nhu cầu về nhà ở cũng ngày càng tăng cao. Trong giai đoạn này, hoạt động mua bán, đầu tư bất động sản thường đạt đến mức đỉnh điểm và có xu hướng mở rộng. Dấu hiệu để nhận biết thị trường đang trong giai đoạn mở rộng bao gồm:
Có thể nói, giai đoạn mở rộng là giai đoạn đầy tiềm năng cho các nhà đầu tư BĐS. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn nên cẩn trọng và có chiến lược đầu tư phù hợp để tránh rủi ro. Chẳng hạn, nếu giá nhà đất “tăng phi mã” trong giai đoạn này thì rất dễ xảy ra tình trạng vỡ bong bóng bất động sản, khiến thị trường rơi vào suy thoái.
Giai đoạn tăng cung là giai đoạn mà nguồn cung bất động sản tăng lên đáng kể, vượt quá nhu cầu của thị trường. Đó có thể là do các dự án BĐS mới được triển khai ồ ạt hoặc do sự thay đổi đột ngột của nền kinh tế khiến nhu cầu sụt giảm. Dấu hiệu nhận biết giai đoạn tăng cung bao gồm:
Trong giai đoạn này, với tâm lý lo sợ bất động sản bị “đóng băng”, các nhà đầu tư có chiều hướng giảm giá mạnh để thanh lý tài sản. Tuy nhiên, đây không phải là một chiến lược đúng đắn bởi giai đoạn tăng cung thường không kéo dài quá lâu. Thay vào đó, nhà đầu tư nên kiên nhẫn chờ đợi thị trường phục hồi để nắm bắt cơ hội “sang tay” tài sản hiệu quả.
Giai đoạn suy thoái là giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản, cũng là giai đoạn cuối cùng trong chu kỳ bất động sản. Giai đoạn này đặc trưng bởi những dấu hiệu nhận biết sau đây:
Trong giai đoạn suy thoái, tâm lý đám đông có thể ảnh hưởng mạnh mẽ đến quyết định của nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần giữ bình tĩnh trước những biến động của thị trường. Không nên vội vàng bán tháo tài sản mà cần có kế hoạch đầu tư dài hạn và kiên nhẫn chờ đợi thị trường phục hồi.
Theo nhiều nhà nghiên cứu, một chu kỳ bất động sản trung bình kéo dài 18 năm. Tuy nhiên, thời gian này có thể thay đổi tùy thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như: tốc độ phát triển của nền kinh tế, chính sách của chính phủ, tâm lý nhà đầu tư,… Như vậy, chu kỳ BĐS là không thể dự đoán trước một cách chuẩn xác mà có thể sẽ kéo dài hoặc rút ngắn hơn so với kết quả nghiên cứu.
Thị trường bất động sản Việt Nam luôn là một kênh đầu tư hấp dẫn thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư và người mua nhà tiềm năng. Sau mỗi đợt trầm lắng, thị trường BĐS Việt Nam lại tiếp tục đón một chu kỳ tăng giá và thiết lập lại mặt bằng giá mới.
Theo kết quả nghiên cứu về chu kỳ bất động sản Việt Nam giai đoạn 1993 – 2026, thị trường có 3 điểm đóng băng lần lượt là: 1995 – 1999, 2003 – 2006 và 2011 – 2013. Một số đơn vị nghiên cứu cũng dự đoán rằng 2020 – 2024 sẽ là giai đoạn đóng băng tiếp theo của thị trường BĐS. Trong đó, các năm 1993, 2003, 2013, 2023 là khoảng thời gian của chu kỳ bất động sản 10 năm với các đợt đóng băng dao động trước, trong hoặc sau chu kì 10 năm kể trên.
Dưới đây là 05 chu kỳ BĐS Việt Nam được phân tích trong giai đoạn từ năm 1993 – 2026:
Giai đoạn 1993 – 1999:
Giai đoạn 2000 – 2006:
Giai đoạn 2007 – 2013:
Giai đoạn 2014 – 2020:
Giai đoạn 2021 – 2026:
Chu kỳ bất động sản là một vòng tuần hoàn với nhiều giai đoạn biến động của thị trường. Việc hiểu rõ từng giai đoạn cũng như xác định được thị trường đang trong giai đoạn nào của chu kỳ sẽ giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt, tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro. Bên cạnh đó, cần kết hợp với nhiều yếu tố khác để đánh giá thị trường và đưa ra quyết định phù hợp.
>> Xem thêm: 6 Xu hướng Phát triển Bất động sản thương mại 2024
Kinhnghiemdulich.vn là đơn vị cho thuê văn phòng chuyên nghiệp, đội ngũ tư vấn kinh nghiệm 10+ năm sẽ giúp bạn nhanh chóng tìm được văn phòng phù hợp nhất ✅ Liên hệ 0988.902.468 ngay!
Please share by clicking this button!
Visit our site and see all other available articles!